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RECEVEZ NOTREInvestir dans l’immobilier locatif en Belgique : comment bâtir un patrimoine rentable et durable
Et si votre bien locatif perdait progressivement de sa valeur locative ?
C'est le risque que courent aujourd'hui les propriétaires de logements mal isolés. Mais c'est aussi une opportunité pour ceux qui anticipent : dans un marché locatif sous tension, investir dans un bien performant énergétiquement devient la clé d'un patrimoine durable et rentable.
En bref :
Le marché locatif wallon connaît une tension sans précédent. Selon le Baromètre des locations 2024 de Federia, les agences immobilières ont signé 10% de contrats locatifs en moins en 2024, malgré une demande toujours forte. Cette raréfaction de l'offre s'explique notamment par l'impact des mesures réglementaires qui freinent les investissements.
Résultat direct : les loyers wallons ont franchi pour la première fois le cap des 800€ en moyenne (827€ tous types de biens confondus), avec une augmentation de 4,12% en 2024. Sur deux ans, les prix moyens ont progressé de 9%.
Ces hausses, supérieures à l'inflation, traduisent un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande.
💡 Dans un contexte où l'offre locative se raréfie et où la demande reste soutenue, investir dans un bien neuf, performant énergétiquement et bien situé devient une stratégie particulièrement résiliente.
L'investissement locatif traverse une période charnière : réglementation plus stricte d'un côté, marché wallon sous tension de l'autre (offre en baisse de 10%, loyers en hausse de 9% sur deux ans). Dans ce contexte, investir dans la pierre n'a jamais été aussi stratégique — à condition de le faire intelligemment.
L'immobilier locatif a ceci de particulier : vos locataires remboursent votre crédit pendant que vous vous constituez un patrimoine. C'est une dynamique simple mais puissante. Sur 20 ou 25 ans, vous vous constituez un capital immobilier sans puiser dans votre épargne personnelle. Mieux encore, avec un crédit à taux fixe, vos mensualités restent stables tandis que vos revenus locatifs, eux, peuvent être indexés chaque année.
Au-delà de la constitution du patrimoine, vous générez un revenu mensuel prévisible et indexable sur l'indice santé - un complément précieux à la retraite ou comme filet de sécurité. Entre 2022 et 2024, les loyers wallons ont progressé de 9%, protégeant efficacement votre capital contre l'inflation : votre patrimoine se valorise naturellement.
Contrairement aux placements financiers, vous transmettez un actif physique capable de générer des revenus pour vos héritiers. Et si vous optez pour un bien neuf conforme Q-ZEN, vous leur transmettez aussi une sécurité réglementaire : aucune rénovation énergétique coûteuse à prévoir.
Justement, les nouvelles constructions Q-ZEN offrent un avantage décisif : charges allégées pour le locataire, attractivité renforcée, rotation plus faible, et aucun risque d'obsolescence réglementaire avant des décennies. Dans un marché où l'offre se raréfie, c'est un atout majeur.
Le choix du bien ne se résume pas à une question de mètres carrés ou de nombre de chambres. C'est d'abord une question de qui vous voulez accueillir — et de la vie que vous imaginez pour votre bien sur 20 ou 30 ans.
L'appartement : l'atout urbain par excellence
Dans les rues animées de Liège, au cœur de Namur ou près des gares de Charleroi, l'appartement reste le choix privilégié des citadins pressés. Étudiants en quête d'un pied-à-terre proche de leur campus, jeunes actifs qui privilégient la proximité des transports, couples sans enfants attirés par l'effervescence urbaine : l'appartement séduit ceux qui veulent vivre au rythme de la ville.
Son atout ? L'accessibilité financière. Avec un ticket d'entrée plus abordable qu'une maison, il permet de se positionner dans des zones à forte demande locative sans engagement démesuré. La contrepartie ? Une gestion en copropriété à anticiper (assemblées générales, charges communes, décisions collectives) et parfois une rotation locative plus fréquente — mais aussi l'opportunité de réajuster vos loyers plus régulièrement au prix du marché.
La maison individuelle : miser sur la stabilité
À quelques kilomètres des centres-villes, dans les quartiers résidentiels ou les communes périurbaines, la maison individuelle attire les familles en quête d'espace et de tranquillité. Jardin pour les enfants, garage pour la voiture, pièces de vie spacieuses : c'est le bien dans lequel on s'installe durablement.
Et c'est précisément son atout majeur pour l'investisseur : une occupation longue et stable. Les locataires qui choisissent une maison ne déménagent pas sur un coup de tête. Ils s'y projettent, y construisent leur quotidien, y scolarisent leurs enfants. Résultat : moins de rotation, moins de périodes de vacance locative, et une relation locataire-propriétaire souvent plus sereine.
L'investissement initial est certes plus élevé — achat, entretien extérieur (toiture, façade, jardin) — mais la rentabilité se joue sur la durée, avec une valorisation patrimoniale souvent plus forte qu'en appartement.
La transition énergétique redessine le marché locatif wallon. La Wallonie s'est engagée dans un calendrier progressif qui vise un parc immobilier entièrement classé A d'ici 2050. Les premières mesures sont déjà entrées en vigueur.
Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de mettre en location pour la première fois un logement classé PEB G Parlement-wallonie. À partir du 1er juillet 2026, tout nouveau propriétaire d'un bien classé G, F ou E devra l'amener au minimum au niveau D dans les cinq ans suivant l'acquisition Parlement-wallonie.
Ces exigences vont se durcir progressivement au fil des années, avec des échéances de plus en plus strictes pour l'ensemble du parc locatif wallon.
Ce que cela signifie concrètement
Plus d'un bâtiment wallon sur deux est aujourd'hui une passoire énergétique. Acheter un bien ancien mal isolé expose à des travaux de rénovation coûteux, avec un risque de période d'inoccupation pendant les travaux et une incertitude sur la rentabilité finale.
À l'inverse, les logements neufs conformes Q-ZEN offrent une sécurité totale : aucune dépense de mise en conformité à prévoir avant des décennies, aucun risque d'obsolescence réglementaire. Dans un marché où l'offre se raréfie et où les exigences se durcissent, c'est un atout décisif.
Dans ce contexte réglementaire tendu et face à la raréfaction de l'offre locative :
Les biens performants énergétiquement se louent mieux et plus vite — un atout majeur quand 10% de biens en moins sont proposés à la location. Ils se valorisent davantage à la revente et ne subissent pas les coûts de rénovation imposés par les futures réglementations. Ils offrent des charges réduites aux locataires (parfois divisées par deux), un argument de poids dans un contexte d'inflation énergétique et de loyers en hausse.
💡 Investir aujourd'hui dans un bien neuf Q-ZEN en Wallonie, c'est sécuriser son patrimoine face aux évolutions réglementaires, répondre à une demande locative forte et garantir une rentabilité stable sur le long terme.
Les stratégies varient selon le profil de l’investisseur :
Chaque approche présente des avantages, à condition d’adapter le bien et la stratégie à la demande locale.
L’investissement locatif n’est plus seulement une stratégie financière : c’est aussi une démarche de long terme.
Les bâtiments performants, économes et bien situés sont ceux qui traversent les cycles économiques sans perdre de valeur.
Construire ou acquérir un bien conforme aux normes Q-ZEN permet de sécuriser son patrimoine et d’offrir des logements adaptés aux exigences de demain.
Chez Maisons Baijot, nous accompagnons depuis plus de 40 ans les investisseurs qui souhaitent développer un projet locatif clé sur porte. Notre approche ? Rigueur technique, transparence sur les coûts et écoute de vos objectifs patrimoniaux.
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Sources et références
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